Pourquoi et comment louer à des étudiants ?

Vous avez procédé à un investissement locatif – ou l’envisagez - et souhaitez savoir à qui louer votre appartement ? Considérez la location aux étudiants. Souvent ternie par une mauvaise image, elle est pourtant une possibilité avec de nombreux avantages. Découvrez-les ici.

Différentes surfaces possibles

Premièrement, de nombreux types de surfaces peuvent convenir aux étudiants.

La surface type est bien-sûr le T1, plébiscité par les étudiants. Une seule pièce, idéale car moins cher et fonctionnelle, ce qui convient bien aux bails courts des étudiants et à leurs besoins.

Les T1 bis et les T2 (une chambre) sont également largement favorisés pour ceux ayant des bourses un peu plus grandes – ou si les T1 sont déjà tous réservés.

Et les T3 et au-delà (deux chambres ou plus) ? Si les étudiants seuls s’y installent moins, car un T1 ou T2 leur convient bien, elles restent des surfaces privilégiées… De ceux qui veulent s’installer en colocation, une forme de location là-aussi très prisées des étudiants ! A deux, le loyer est plus supportable et la surface habitable, plus grande !

Toutes les surfaces peuvent donc être louées par des étudiants, en fonction de leur bourse

Ce qui importe surtout pour un étudiant, outre le budget qui est un critère décisif pour tout le monde, est la proximité avec son école. Si vous comptez louer à un étudiant, il faut donc que votre appartement bénéficie d’une bonne situation géographique : proche du lieu d’études ou si ce n’est pas le cas à proximité des lignes de transport en commun qui y mènent.

Pour vous assurer d’une situation géographique idéale, choisissez d’investir auprès d’un promoteur immobilier fiable, qui vous garantit un emplacement de choix pour ses programmes et votre appartement.

Contre leur mauvaise image…

De mauvais payeurs

Les étudiants n’ont que peu de revenus puisque la majorité de leur temps est dédié aux études – ce qui ne laisse que peu de temps pour le travail, en soirée ou durant les week-ends. Cela leur donne une image de mauvais payeur.

Pourtant, il est tout à fait possible – et même recommandé - de demander la présence d’un garant, qui se trouvera bien souvent être les parents du locataire.

Cela permettra ainsi de respecter la règle des trois (le loyer doit correspondre à 1/3 des revenus du locataire ou de son garant), et donc à l’étudiant sans revenus de pouvoir louer un appartement.  

Et dès l’instant où il existe un ou plusieurs garants sur le bail, le risque de « mauvais payeur » se réduit considérablement.
De plus, si votre logement est conventionné, il est fort à parier que votre locataire étudiant profitera d’allocations logements qui peuvent vous être directement versées, rendant le risque encore plus faible.

De fêtards

Les étudiants subissent également d’une réputation de fêtards, sources de nuisances sonores et dégradant davantage l’appartement qu’une autre personne. C’est une bien évidemment une généralité.

Pourquoi un étudiant serait-il plus enclin à mal prendre soin de votre appartement ? Cela dépend du profil du locataire, de l’éducation reçue et ce, quel que soit l’âge de la personne ou sa position.

De plus, il existe une sécurité supplémentaire en cas de dégradations : le dépôt de garantie. C’est une somme d’argent que le propriétaire peut utiliser pour rembourser les éventuels dégâts causés par le locataire.

Ne pas se laisser abuser par ces généralités, c’est laisser une porte ouverte à un très grand nombre de locataires potentiels et à une réduction conséquente du risque de vacance locative.

Une forte demande

Car oui, les étudiants représentent une très forte demande sur le marché locatif, dans des villes comme Paris, Lyon ou Besançon.

Dans ces villes, l’offre de logements dans les résidences étudiantes n’est jamais suffisante pour couvrir la demande. Les étudiants se tournent donc logiquement vers le parc privé.

Et s’il est vrai que les étudiants honorent généralement des baux plus courts que la moyenne – généralement une année, ou plus s’ils ne changent pas de lieux d’études -, un appartement bien aménagé et bien situé sera très prisé d’une année sur l’autre.

De plus, avoir des durées de locations plus courtes qu’à l’accoutumé permet aussi de récupérer plus facilement votre logement si vous en estimez le besoin (par exemple, si vous souhaitez vendre ou loger un proche.)

Des avantages à l’investissement

Un investissement locatif, dans un appartement pouvant convenir à des étudiants, peut vous faire profiter de plusieurs dispositifs fiscaux.

Investir dans la location meublée

Le bail d’habitation meublée est une forme de location très plébiscitée par les étudiants. Elle permet d’éviter les déménagements dans d’autres villes, d’éviter d’investir dans des meubles qui seraient difficiles à stocker une fois l’appartement rendu.

Il est désormais possible d’effectuer un investissement locatif pour ensuite le louer en meublé tout en profitant d’avantages fiscaux grâce au dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnel).

Ce statut permet en effet d’amortir votre bien, et de profiter ainsi d’une imposition CSG CRDS très faible voire quasi nulle. La location meublée profite en outre de loyers plus élevés que les logements nus, offrant une meilleure rentabilité en échange de l’ameublement de votre appartement.

Pinel et Denormandie

Il existe également des dispositifs permettant d’investir dans l’immobilier locatif et de bénéficier d’avantages fiscaux. Comme le dispositif Pinel, pour le neuf, ou Denormandie, pour l’ancien.

En s’engageant à louer votre bien pour une période de 6, 9 ou 12 ans et en respectant plusieurs critères, profiter d’avantages fiscaux :

- Pour 6 ans de mise en location : 12% de réduction d’impôt sur le prix total de l’acquisition (soit 2% par an)

- Pour 9 ans de mise en location : 18% de réduction d’impôt sur le prix total de l’acquisition (soit 2% par an)

- Pour 12 ans de mise en location : 21% de réduction d’impôt sur le prix total de l’acquisition (soit 1,75% par an)

Avec ces dispositifs, réaliser un investissement locatif devient encore plus profitable. Il ne vous reste plus qu’à choisir un promoteur immobilier de confiance pour vous accompagner dans votre projet.

Une fois l’acquisition réalisée, vous pouvez même choisir un gestionnaire pour faciliter les démarches liées à la location : commercialisation, rédaction du bail, états des lieux, démarches administratives… Et accomplir un investissement sereinement.

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