Je suis locataire, le loyer de mon appartement peut-il augmenter ?

Vous vivez dans un appartement en location mais ne savez pas si le loyer peut augmenter au cours du bail ? Vous êtes propriétaire bailleur et cherchez à réviser le montant du loyer ? Sachez que l’augmentation du loyer pendant la durée du bail est très réglementée… Voici donc les possibilités de révisions du loyer et leurs règles !

Est-il réellement permis au propriétaire d’augmenter le loyer de l’appartement, alors que vous habitez dedans ? Et bien oui… Mais seulement si le bail que vous avez signé prévoit cette possibilité !

La clause de révision du loyer, obligatoire

Il faut en effet qu’une clause de révision du loyer apparaisse dans le bail de location pour le modifier pendant que le locataire habite dans le logement.

Si ce n’est pas le cas, le propriétaire doit donc vous faire signer un avenant au contrat, pour inclure cette clause de révision du loyer dans le bail.

L’Indice de Référence des Loyers

Comme mentionné précédemment, la loi encadre les augmentations de loyers pendant la durée du bail. Si une clause de révision du loyer apparaît ou est inséré dans le bail, la révision du loyer va se faire via un indicateur.

Publié par l’INSEE chaque trimestre, cet indicateur, appelé Indice de Référence des Loyers (ou IRL) va aider au calcul des révisions de loyers et fixer les plafonds des augmentations annuelles des loyers.

L’IRL s’applique à tous les contrats en cours : tous les baux d’habitation principale des locations meublées comme des locations vides (hors HLM).

Cet indicateur se forme grâce à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) sur les douze derniers mois.

Calculer la révision de loyer via l’IRL

Mais comment calculer la révision du loyer autorisée par la loi à l’aide de l’IRL ?

Cette révision se fait annuellement, une fois par an à la date prévue dans le bail – ou, en son absence, à la date anniversaire du bail.

Pour la calculer, il faut prendre en compte trois valeurs :

- Le montant du loyer actuel, hors-charges

- L’IRL à la date de révision (IRL n)

- L’IRL à la dernière date de révision (IRL n-1)

Une formule de calcul du nouveau montant de loyer va alors s’appliquer :

Nouveau loyer = loyer actuel x (IRL n / IRLn-1)

Concrètement, voici un exemple :

Le 1^er septembre 2021, vous avez signé un bail de location indiquant un loyer de 500 euros hors-charge. L’IRL était de 131,12.

Un an plus tard, conformément au bail, la révision du loyer arrive le 1^er septembre 2022. Imaginons que l’IRL est alors de 132,4.

Le nouveau loyer est donc de : 500 x (132,4 / 131,12) = 504,88 euros.

Même le montant de l’augmentation du loyer est donc encadré. Il existe cependant un cas particulier où un loyer peut augmenter à un montant supérieur au plafond de l’IRL.

Augmenter le loyer après des travaux d’amélioration

Il est en effet possible d’augmenter le loyer durant un bail de location en cours en dépassant la contrainte de l’IRL. Pour cela, le logement doit avoir bénéficié de travaux d’amélioration : nouveaux équipements, amélioration de la sécurité, rénovation énergétique…

Attention, il ne faut pas confondre travaux d’amélioration et travaux d’entretien ! Par exemple, rafraîchir l’installation électrique ou la peinture ne sont pas des arguments suffisants pour justifier une augmentation de loyer.

Des travaux d'amélioration doivent apporter de nouveaux équipements, un service de qualité supérieure ou une diminution conséquente des dépenses d'entretien et d'exploitation (chauffage, eau, électricité...). Comme l'installation d'une cuisine équipée, d'un ascenseur, d'un digicode d'une porte blindée, d'une vidéo-surveillance, de double-vitrages.

Les travaux doivent avoir un coût représentant six mois de loyer minimum pour pouvoir entraîner une augmentation de loyer.

Évidemment, comme pour toute révision de loyer, l’augmentation de loyer qui découle des travaux d’amélioration doit être autorisée dans le bail, via une clause de révision du loyer, ou par un avenant.

Et si cette clause – ou avenant - existe, il convient de signer une convention entre le locataire et le propriétaire, qui va préciser :

- La nature des travaux

- Leurs modalités d’exécution et délai

- Le montant de la majoration du loyer qui en découlera

Si la convention n’est pas signée, l’augmentation du loyer ne pourra pas avoir lieu. Généralement, le propriétaire doit donc obtenir cette signature avant d’engager les travaux, sous peine de ne pas pouvoir augmenter son loyer même si les travaux sont réalisés. 

Si tout est en ordre, le montant de l’augmentation pourra alors atteindre jusqu’à 15% du montant des travaux, étalés sur un an.

Par exemple :

Le loyer est de 500 euros par mois (soit 6000 euros par an).

Le montant des travaux est de 3000 euros (15% équivalent à 900 euros).

L’augmentation sera de : 900 euros sur un an soit 75 euros par mois,

Et le nouveau loyer de 575 euros.

Attention, en cas de dispositifs fiscaux, la revalorisation du loyer ne doit pas entraîner le dépassement de certains plafonds demandés par la loi (Pinel, Denormandie).

L’augmentation du loyer pendant le bail de location est donc fortement encadrée, mais elle est possible.

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